Körfez'den büyük bir proje geliştiricisi, 3,7 milyon nüfuslu bir ülkede iki projeye toplam 6,6 milyar dolarlık taahhüt verdiğinde ilginç soru “neden Gürcistan?” değil, “piyasanın sıfır değer biçtiği neyi görüyorlar?” olur. Bu manşet rakam Tiflis ve Batum projelerinin toplamıdır; her biri yaklaşık 3,3 milyar USD'dir, tek bir projenin bütçesi değildir.
Görünen mantık
- Bir geçiş noktası: Gürcistan; Avrupa, Körfez ve Orta Asya arasında, 90'dan fazla ülkenin vatandaşına vizesiz giriş sağlayan, Körfez'in sermaye merkezlerine iki-üç saatlik uçuş mesafesinde bir ülkedir.
- Gelişime açık bir pazar: Tiflis'te Dubai ekolünde tamamlanmış bir bütüncül yaşam bölgesi yok; Batum'da kuleler var ama bu ölçekte bir yat marinası yok. Her birinin ilkini yapan, boş bir kategoriye ilk giren olur.
- İmza atan bir hükümet: Ekim 2025'te devlet düzeyinde kesin anlaşmalar, yazılı arsa ve altyapı taahhütleri; Gürcistan hükümetinin ülke tarihindeki en büyük tekil doğrudan yabancı yatırım olarak tanımladığı yapı.
- Denenmiş bir model: Eagle Hills, gelişen bir başkentte nehir kıyısı bölgesi kurma modelini Belgrad'da uyguladı. Gürcistan, bu modelin deniz kıyısıyla genişletilmiş hâli.
Kimsenin modellemediği talep tarafı
Şubat 2026 satış verileri yılın en az konuşulan rakamını içeriyordu. Hükümetin 12 Şubat dağılımına göre ilk dilimde 147 Gürcistan vatandaşı ve 110 yabancı alıcı vardı. Açıklanan 267 daire üzerinden yerli payı yaklaşık yüzde 55 eder; sonradan dolaşıma giren “yaklaşık yüzde 60” değil. Dağılımda 10 dairenin karşılığı da açıklanmamıştır. Yine de oran ana fikri gösterir. Körfez sermayesi Gürcistan'a talep ithal etmedi; lari birikimlerinde ve yastık altı dolarlarda zaten var olan talebi görünür kıldı. Yabancı alıcılar, yerel halkın tercihini çoktan yaptığı bir pazara geldi.
Alıcının risk değerlendirmesi için anlamı
Devlet düzeyindeki anlaşmalar ve tek ödeme alıcısı disiplini, gelişen pazarların klasik risklerini azaltır: mülkiyet, karşı taraf, yarım kalan kuleler. Ancak hiçbir yerde proje aşamasından alımın temel gerçeğini ortadan kaldırmaz: teslim tarihleri ve piyasa döngüleri. Bu merkezin tekrarladığı akılcı yaklaşım aynıdır: her şeyi doğrulayın, yalnızca ilgili tüzel kişiye ödeme yapın, satışların tükenmesini getiri vaadi değil talep göstergesi olarak okuyun.